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抵押前的风险及防范
发表于 2021-07-02 浏览:
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抵押前的风险及防范


 
虽然,办理抵押登记以后,在债务人到期不能履行债务时,抵押权人就有权行使抵押权,但是,实践中的操作有太多的不确定性,不确定性就是风险。为了减少或化解这些风险,贷前要认真选择抵押物。有的银行对抵押房产的建成年限有明确规定,有的银行对抵押房产的面积有明确规定,住宅面积小于50平方的不接受(思考题,为什么?),有的银行对抵押房产的产权人有明确规定,建成年限超过25年的住宅不接受(思考题,为什么?),这些都是希望通过种种限制和规定,抵押前把相关信息掌握清楚并进行确认,从而把风险降到最低。
 
金融行业总不缺少极端的例子,极端就是例外,我们天天在跟例外斗智斗勇。
 
有人说,我的房屋面积小了你不接受,我这个够大,要不要?
 
位于黄金地带的高档小区,面积2300平方,一个不动产证,评估价每平方3.1万,价值7000多万,现在申请贷款300万元。
 
不要。
 
为什么不要,这个也是思考题。
 
B、产权不清晰
 
房屋产权,是指所有权人对房屋的占有、使用、收益和处分的权利。显然,抵押权不是所有权,不能占有,不能使用,不能收益,不能处分,不对,好象可以处分啊。
 
不过,这个处分是有条件限制的,只有当债务人不履行债务时,债权人有权依法以该抵押物折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
 
所以,抵押权是一项担保物权,是指他物权或限制物权的一类。以确保债务的履行为目的而在债务人或第三人的物上设定的物权。担保物权不以标的物的实体利用为目的,而是注重于其交换价值,以确保债务的履行,故又被称为“价值权”,其标的物必须具有交换价值。至于权利客体价值形态的变化,并不影响担保物权的存在。因而担保物权具有物上代位性,即当担保物权的标的物转化为其他价值形态时,担保物权以变形物为客体。担保物权以债权的存在为前提,具有附随性。
 
如果产权不明晰,将导致抵押权受损,实践中房屋产权不清晰,主要是指房屋被抵押、被法院查封、存在法律纠纷,以及是否存在其他共有人等。做抵押贷款业务时,很多人的贷前调查重视对借款人的调查,对抵押物的调查仅仅停留在产权证书上,甚至根本不去现场看抵押物,更有甚者,连评估公司都懒得去现场评估,房主发个房产证照片和房屋照片,评估人员在电脑上做个评估报告,闭门造车,没有比这个更厉害的了。
 
一旦债权出了风险,行使抵押权时发现,大门紧锁、封条贴满,还有更厉害的,大门上有好几把锁,什么情况?多个债权人呀,当初借款时都是拿这个房产作为抵押物,小提示,不登记也可以抵押贷款,只是在行使抵押权时不得对抗善意第三人。
 
C、产权不完整
 
只有房产证,没有土地证,办不了不动产登记证;
有不动产登记证,但是标注了土地被抵押在某某机构;
房屋所占土地为划拨土地,划拨土地在当地不能被抵押……
 
D、共有权人
 
产权证书上登记有共有权人。
 
一般的印象里,共有权人大都是夫妻双方,或都父母与子女,也有的登记了多位家庭成员,比较特别的是,投资人为朋友关系、合作关系等,对购买价值较大的房产,多人出资共同购买,多人按份共有,或按一定比例共有,产权证上就有多个共有人的情况。
 
此时,处置该房产或办理抵押时,就需要所有的共有权人同意,并取得相关的文件,或亲自到登记机关办理抵押登记手续,才能算完成抵押登记。
 
E、产权人身份
 
大千世界无奇不有,房屋产权证书上,各种各样的产权人都有,包括未成年人,这是家长给孩子留下的财产,包括无完全民事行为能力人,如智障或残障,抵押时就相当麻烦,法律文件存在有效或无效的争议。
 
有人可能会提出,未来年人和无完全民事行为能力的产权人,可以由他们的监护人代为行使产权办理抵押,道理简单,后续麻烦,这涉及到下一个问题,就是潜在的争议。
 
F、潜在的争议
 
我们看到的抵押物是完好的,产权证书也是合法有效的,可是,有可能办理抵押登记之后,尤其是行使抵押权的时候,各种潜在的权利人都跑出来跟你争、跟你抢,说这个房是他掏钱买的,保留有银行流水、缴款凭证、有资产积累证据等等,有人说当初签订抵押合同时如何、如何存在欺骗,没有通知我们,现在要申请法院判决抵押无效。想想,如果遇到这样的问题,该有多悲催呀。
 
对策,有可能存在潜在争议的房产,干脆不接受,或者接受前,要增加条件,未成年人名下的房产抵押登记时,必须的取得其家长书面同意,或追加其家长为本笔债务提供连带担保,如果产权人年老体弱多病,让他的成年子女人或全部家庭成员或潜在的所有权利人都来签字,同意抵押或追加连带担保。
 
对于无完全民事行为能力的产权人,建议还是敬而远之,不要为好。
 
G、查封、法律纠纷
 
抵押前有没有查封,往往在办理抵押登记时就可以了解到,现在当地政务相关信息系统联网,查起来很方便。有没有法律纠纷呢,通过现场查看很容易发现,所以,办理抵押登记或抵押物评估,不去现场,简直是坑爹呀。除了现场查看,还要进屋里了解,看看里边住的人是不是房主或亲朋或租客,要与之交谈,现场测量房屋面积、层高、所处小区、楼层、单元等信息要与产权证书上完全一致,不要找个托给糊弄过去了。
 
除此之外,周边走访是发现房屋有没有法律纠纷的办法之一,看看有没有贴封条的痕迹,有没有被换锁的痕迹,有没有门边或墙上写下的特殊字迹的痕迹,向邻居打听这房屋的产权情况、主人的情况等等。
 
H、飞地
 
飞地,本来是指一种特殊的人文地理现象,指隶属于某一行政区管辖但不与本区毗连的土地。通俗地讲,如果某一行政主体拥有一块飞地,那么它无法取道自己的行政区域到达该地,只能“飞”过其他行政主体的属地,才能到达自己的飞地。
 
现实中的解读有更深刻的意义,不仅是不能到达的地区,不能到达或不方便到达的房屋,也称飞地。
 
飞地抵押风险非常大。
 
案例,在债务到期不能履约时,抵押权人第一时间去检查抵押物的状态(这是信贷业务中的通用做法,不管有没有写进教材和政策流程中,客户经理的第一反应就是去调查抵押物),发现自己到不了房屋周围,因为抵押物是位于一家企业厂区内部的楼房中的三楼,此时厂区大门紧锁,三只凶猛的大狼狗正在狂叫,远远望去,上楼的大门已被焊死,别说上楼进入抵押物房间,就是连楼下面都到不了。
 
I、买卖不破租赁
 
某公司从银行贷款并以本公司名下的商铺抵押,不料贷款到期后经营困难无法偿还,协商不成,银行申请法院强制执行抵押物时,才发现该房产已租给了某医药公司,合同约定的租期20年。虽然银行质疑这是一场阴谋却又无可奈何,“买卖不破租赁”的法律权利让银行变成了房东。
 
案例给人的教训是,抵押物现场调查时不仅要关心所有权,更有关心使用权。为防止出现这种情况,通常的做法是,在办理抵押手续之前,说服抵押人与承租人重新签订租赁合同,租赁期限为一年或先于贷款到期日到期,让承租人写下承诺并在担保合同中明确约定“抵押权人在租赁合同到期后有优先处置权”等条款。
 
《合同法》第229条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力”,最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第119条第二款规定:“私有房屋在租赁期内,因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的,原租赁合同对承租人和新房主继续有效”。注意,这里只列举了买卖、赠予或继承,没有“等”。最新的案例表明,如果该房屋作为被执行标的物,原租赁合同是否有效就很值得探讨。
 
J、租赁期抵押
 
因为买卖不破租赁,要保证抵押权的完整,通常的做法见上一款,办理抵押登记前,让承租人签一份承诺,保证当债务到期,债务人不能履行债务时债权人有权行使抵押权,承租人自动配合搬离该房屋。
 
这个承诺显然是债权人强势之下的要求,通过房东一般是能够说服房客的,到期按时还款,这个承诺无非就是一张废纸。
 
各家机构大都有要求,必须要求签承诺并办完抵押登记才可以办理放款手续。
 
K、农村土地抵押
 
2016年3月15日,中国人民银行、中国银监会、中国保监会、财政部、农业部《农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法》。该《办法》共29条,由人民银行、银监会会同试点指导小组相关成员单位负责解释,自发布之日起施行。
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